Réglementation location saisonnière Paris 2026 : guide complet

La réglementation de la location saisonnière à Paris est l'une des plus strictes d'Europe. Entre la limitation des 120 jours, le système d'enregistrement obligatoire, les règles de changement d'usage et les sanctions en cas de non-conformité, naviguer dans ce cadre juridique sans l'aide d'un expert peut exposer les propriétaires à des risques financiers sérieux.

Ce guide présente l'état exact de la réglementation applicable en 2026 à Paris. Il s'adresse aux propriétaires occupants, aux investisseurs et aux propriétaires non-résidents qui souhaitent exploiter leur bien en location saisonnière dans les meilleures conditions légales.

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Les fondamentaux : quelle réglementation s'applique à votre situation ?

La réglementation varie selon deux critères déterminants : la nature du bien (résidence principale ou secondaire/investissement) et la durée des locations pratiquées.

Résidence principale : la règle des 120 jours

Si vous louez votre résidence principale en courte durée, la loi ELAN (2018) vous autorise à louer votre logement jusqu'à 120 nuits par an. Au-delà, la location de votre résidence principale devient illégale, quel que soit le statut de la location.

Points essentiels à connaître :

• Les 120 nuits sont calculées par année civile (1er janvier - 31 décembre)

• La plateforme Airbnb bloque automatiquement les réservations après 120 nuits pour les biens enregistrés comme résidences principales

• Toute fraude (fausse déclaration de résidence principale) expose à des sanctions pénales et civiles

• Les locations meublées de longue durée (plus de 90 jours) ne sont pas comptabilisées dans ce quota

Résidence secondaire et investissement : le régime du changement d'usage

Pour louer un bien qui n'est pas votre résidence principale en courte durée à Paris, vous devez obtenir une autorisation de changement d'usage auprès de la Mairie de Paris. Cette procédure transforme administrativement le logement de 'résidentiel' à 'commercial'.

Deux cas de figure :

• Changement d'usage avec compensation : vous devez compenser la surface transformée en créant une surface d'habitation équivalente dans le même arrondissement (via achat, division ou transformation de locaux commerciaux)

• Changement d'usage simple : dans certains cas (professionnels libéraux, certaines configurations de biens), une autorisation sans compensation peut être obtenue

La procédure est complexe, longue (6 à 18 mois) et souvent coûteuse. Elle est néanmoins indispensable pour exploiter légalement un bien parisien en location saisonnière au-delà de 120 jours par an.

Le système d'enregistrement obligatoire à Paris

Depuis 2017, tout propriétaire qui loue son logement en courte durée à Paris doit s'enregistrer auprès de la Mairie de Paris. Cet enregistrement génère un numéro à 13 chiffres (commençant par 7501) qui doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces publiées.

Comment s'enregistrer ?

La démarche s'effectue en ligne sur le portail paris.fr. Vous devrez fournir :

• L'adresse exacte du bien

• La nature du logement (résidence principale ou secondaire)

• Votre identité en tant que propriétaire

• Le nombre de pièces et la superficie du logement

Le numéro d'enregistrement est délivré instantanément pour les résidences principales. Pour les résidences secondaires, la procédure est plus complexe et peut nécessiter l'accompagnement d'un professionnel.

Sanctions en cas de non-respect

La Mairie de Paris et les préfectures ont considérablement renforcé les contrôles depuis 2020. Les sanctions encourues :

• Absence de numéro d'enregistrement sur l'annonce : amende de 5 000 € par annonce

• Dépassement de la limite des 120 jours pour une résidence principale : amende de 10 000 € par dépassement

• Location d'un bien sans autorisation de changement d'usage requise : amende jusqu'à 50 000 € + astreinte journalière

• Les plateformes (Airbnb, Booking) sont également obligées de communiquer les données de leurs hôtes aux autorités sur demande

La taxe de séjour : montants et obligations déclaratives

La taxe de séjour est due par chaque voyageur séjournant dans votre logement. À Paris, son montant est calculé en pourcentage du prix de la nuitée selon le classement tarifaire du logement.

Pour les meublés de tourisme non classés (la grande majorité des appartements Airbnb), le taux applicable à Paris est de 8% du prix de la nuitée hors taxes, auquel s'ajoute un pourcentage départemental. En pratique, le montant total tourne autour de 3 à 5 € par nuit et par personne pour la majorité des appartements.

Les plateformes comme Airbnb collectent et reversent directement la taxe de séjour pour le compte des hôtes à Paris. Si vous gérez des réservations en direct ou via d'autres canaux, vous devez déclarer et reverser cette taxe directement à la collectivité.

Les obligations vis-à-vis du syndicat de copropriété

Le règlement de copropriété peut interdire ou restreindre la location de courte durée. Avant de vous lancer, vérifiez impérativement :

• Si le règlement contient une clause de 'destination bourgeoise exclusive' ou similaire qui pourrait être interprétée comme interdisant la location touristique

• Si le syndic a fait inscrire une résolution d'interdiction lors d'une Assemblée Générale récente

• Si des travaux ou aménagements liés à l'activité (dépôt de clés, boîte à lettres additionnelle) nécessitent une autorisation

Une mise en location contraire au règlement de copropriété peut vous exposer à une mise en demeure du syndic, puis à une action en justice initiée par le syndicat des copropriétaires.

Fiscalité des revenus locatifs : LMNP et régime réel

Les revenus tirés de la location meublée courte durée sont imposés en tant que Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes sont possibles :

Le régime micro-BIC

Si vos revenus annuels de location meublée ne dépassent pas 77 700 € (meublés de tourisme non classés), vous pouvez opter pour le micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50%. Au-delà, le régime réel s'applique obligatoirement.

Important : depuis la loi de finances 2024, les meublés de tourisme non classés bénéficient d'un abattement ramené à 30% (contre 50% auparavant) avec un plafond de 15 000 € de revenus pour bénéficier du régime micro. Cette réforme impacte significativement la rentabilité nette des petits loueurs non professionnels.

Le régime réel : l'option des investisseurs sérieux

Le régime réel simplifié ou normal permet de déduire l'ensemble des charges réelles : intérêts d'emprunt, amortissement du bien et du mobilier, frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, travaux. Pour les investisseurs avec des charges significatives, ce régime génère souvent un déficit fiscal reportable qui réduit considérablement l'imposition.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel est la structure fiscale la plus avantageuse pour la majorité des investisseurs en location courte durée à Paris.

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FAQ — Réglementation location saisonnière Paris 2026

Puis-je louer mon appartement parisien sur Airbnb sans aucune démarche préalable ?

Non. Même pour une résidence principale, vous devez vous enregistrer auprès de la Mairie de Paris et obtenir votre numéro d'enregistrement avant de publier votre annonce. L'absence de ce numéro expose à une amende de 5 000 €.

La réglementation va-t-elle encore se durcir ?

La tendance est clairement au durcissement progressif. La loi Le Meur de 2024 a déjà renforcé les pouvoirs des communes et modifié la fiscalité des meublés de tourisme. À Paris, la pression sur les propriétaires bailleurs en courte durée est croissante. L'anticipation et la mise en conformité précoce sont les meilleures protections.

Qu'est-ce que la 'compensation' dans le cadre d'un changement d'usage ?

La compensation est l'obligation de 'rendre' autant de surface d'habitation que l'on en transforme en usage commercial. Concrètement : si vous souhaitez transformer votre appartement de 60 m² en meublé touristique permanent, vous devez créer 60 m² de logement supplémentaire dans le même arrondissement. Ce mécanisme vise à préserver le stock de logements résidentiels parisiens.