Fiscalité non-résident location Paris : ce que vous devez savoir en 2026
- Aurora Conciergerie
- 29 avr.
- 6 min de lecture
Mise à jour : avril 2026 — Lecture : 13 minutes
Vous vivez à Londres, New York, Dubaï, Genève ou Singapour, et vous louez votre appartement parisien sur Airbnb, en bail mobilité ou en location longue durée. Quelle fiscalité s'applique ? Quels taux ? Quelles conventions ? Quels formulaires ? Ce guide vous donne, point par point, la fiscalité du propriétaire non-résident en 2026 — avec les chiffres officiels, les exceptions, et les leviers d'optimisation que la plupart des conciergeries n'évoquent jamais.
Le principe de territorialité immobilière
La fiscalité immobilière française repose sur un principe simple et universel : les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans le pays où se trouve le bien. Vous pouvez résider à Singapour, en Suisse ou à Dubaï : si votre appartement est à Paris, vos loyers sont imposables en France.
Aucune convention fiscale bilatérale ne déroge à cette règle. Toutes prévoient simplement un mécanisme d'élimination de la double imposition côté pays de résidence.
Le taux minimum d'imposition des non-résidents
Le barème 2026 :
20 % sur la fraction de revenu net taxable jusqu'à 29 579 €
30 % au-delà
Ces taux sont des taux minimums : si votre situation au barème classique aboutit à une imposition plus élevée, c'est ce dernier qui s'applique.
Le taux moyen mondial. Les non-résidents peuvent demander à ce que leur taux moyen d'imposition mondial soit appliqué à leurs revenus français — s'il est inférieur aux 20-30 %. La démarche se fait chaque année, lors de la déclaration, en cochant la case correspondante et en justifiant l'ensemble de ses revenus mondiaux. Pour les expatriés à Dubaï (zéro impôt sur le revenu), cette option n'a aucun intérêt — pour les expatriés à Genève ou Singapour, elle peut être très avantageuse.
Les prélèvements sociaux : le vrai différenciant
C'est là que les non-résidents UE / EEE / Suisse sont nettement avantagés par rapport aux non-résidents hors UE.
UE / EEE / Suisse : 7,5 %. Vous bénéficiez d'une exonération partielle des prélèvements sociaux : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû. Cette règle s'applique aux résidents des 27 pays de l'UE, plus l'Islande, le Liechtenstein, la Norvège et la Suisse — à condition d'être affilié à un régime de sécurité sociale dans ces pays.
Hors UE / EEE / Suisse : 18,6 %. Pour les résidents hors UE (États-Unis, Royaume-Uni post-Brexit, Émirats, Singapour, Australie, Hong Kong, Brésil, Russie, etc.), depuis 2025 le taux complet de 18,6 % s'applique. Cette hausse depuis 2025 (auparavant 7,5 %) est l'une des conséquences pratiques du Brexit pour les Français installés à Londres.
Calcul concret. Sur 50 000 € de revenu locatif net annuel :
Résident à Madrid (UE) : 50 000 × 7,5 % = 3 750 €
Résident à Genève (Suisse) : 50 000 × 7,5 % = 3 750 €
Résident à Londres (hors UE) : 50 000 × 18,6 % = 9 300 €
Résident à Dubaï (hors UE) : 50 000 × 18,6 % = 9 300 €
Cumulé avec l'impôt à 20-30 %, la pression fiscale totale sur les non-résidents hors UE atteint 38-48 % des loyers nets — d'où l'importance critique du régime réel pour amortir et neutraliser cette base taxable.
Les conventions fiscales bilatérales en pratique
France–Royaume-Uni (convention 2008). Mécanisme du crédit d'impôt côté britannique. Les revenus locatifs français sont déclarés en UK mais le HMRC accorde un crédit pour l'impôt déjà payé en France. Attention : depuis le Brexit, vous êtes hors UE pour les prélèvements sociaux.
France–États-Unis (convention 1994). Crédit d'impôt côté IRS via le Form 1116. Spécificité : vous devez aussi déclarer le bien et les comptes français au titre des règles FBAR (FinCEN 114) et FATCA (Form 8938). Les pénalités américaines pour non-déclaration sont colossales — un fiscaliste américano-français est indispensable.
France–Émirats (convention 1989, amendée 1993). Aux Émirats, pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques : la France taxe seule. Pas de mécanisme de crédit d'impôt nécessaire côté UAE. La convention prévoit en revanche des règles spécifiques sur les sociétés patrimoniales.
France–Suisse (convention 1966). Crédit d'impôt côté cantonal/fédéral suisse. Particularité : les Français en Suisse au régime du forfait fiscal doivent vérifier la compatibilité de la déclaration française avec leur statut suisse.
France–Singapour (convention 1974). Singapour ne taxe généralement pas les revenus immobiliers étrangers de ses résidents non-citoyens. La France taxe seule, sans mécanisme particulier d'élimination.
L'IFI pour les non-résidents
L'Impôt sur la Fortune Immobilière s'applique au patrimoine immobilier français net dépassant 1,3 M€, indépendamment de la résidence du propriétaire.
Barème 2026 :
0 à 800 000 € : 0 %
800 000 à 1 300 000 € : 0,50 %
1 300 000 à 2 570 000 € : 0,70 %
2 570 000 à 5 000 000 € : 1,00 %
5 000 000 à 10 000 000 € : 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %
Particularités non-résidents. Seuls vos biens immobiliers situés en France sont pris en compte. Un Français à New York possédant 3 M€ de biens à New York et 2 M€ à Paris paie l'IFI uniquement sur les 2 M€ français (plus exactement sur la fraction au-delà de 1,3 M€).
Optimisations. Les emprunts en cours sont déductibles. Les biens donnés en location meublée professionnelle (LMP) peuvent être qualifiés d'outil professionnel et exclus.
La plus-value immobilière du non-résident
Régime applicable. Les non-résidents sont soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières françaises lors de la cession.
Taux :
Impôt sur le revenu : 19 %
Prélèvements sociaux : 7,5 % (UE/EEE) ou 18,6 % (hors UE)
Abattements pour durée de détention :
Au-delà de 22 ans : exonération totale d'impôt sur le revenu.
Au-delà de 30 ans : exonération totale (impôt + PS).
Réintégration des amortissements LMNP. Depuis la loi de finances 2025, comme pour les résidents, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value du non-résident.
Représentant fiscal accrédité. Pour les non-résidents hors UE/EEE vendant pour plus de 150 000 €, désignation obligatoire d'un représentant fiscal accrédité (coût 0,5 à 1 % du prix de vente).
Le formulaire 2042 NR et les démarches déclaratives
Le 2042 NR. Les non-résidents fiscaux français déclarent leurs revenus de source française via la déclaration 2042 NR, accompagnée des annexes 2042 C PRO pour les revenus de location meublée.
Le Centre des Impôts des Non-Résidents (CINR). Service dédié situé à Noisy-le-Grand, Direction des impôts des particuliers non-résidents. Téléphone : 01 72 95 20 42. Espace en ligne sur impots.gouv.fr.
Calendrier 2026 :
Date limite déclaration revenus 2025 (papier) : 20 mai 2026
Date limite déclaration en ligne : variable selon zone (~juin 2026 pour les non-résidents)
Avis d'imposition : août-septembre 2026
Pas de prélèvement à la source du PAS. Contrairement aux résidents, les non-résidents ne sont pas soumis au prélèvement à la source mensuel/trimestriel. Ils règlent l'impôt via avis d'imposition annuel ou par acomptes provisionnels.
Optimiser sa fiscalité quand on est non-résident : 5 leviers
1. Régime réel LMNP avec amortissement. Neutralise l'imposition courante. Indispensable pour les biens haut de gamme.
2. Demande du taux moyen mondial. À simuler chaque année — peut faire économiser plusieurs milliers d'euros si votre taux moyen est inférieur à 20 %.
3. Refinancement à crédit pour réduire l'IFI. Un emprunt immobilier réduit la base taxable IFI à due concurrence. Sur 2 M€ de biens et 800 000 € d'emprunt, l'IFI passe de 5 000 € à environ 0 €.
4. Détention longue. À 22 ans = exonération IR plus-value. À 30 ans = exonération totale. La détention longue annule la fiscalité de cession.
5. Conciergerie premium au régime réel. Toutes les charges de gestion (mandat, conciergerie, ménage, linge, maintenance) sont déductibles. Mathématiquement rentable sur les biens haut de gamme.
FAQ — Fiscalité non-résident
Mes loyers sont-ils imposés deux fois ? Non, jamais. La convention fiscale entre la France et votre pays de résidence prévoit toujours un mécanisme d'élimination (crédit d'impôt ou exonération).
Dois-je payer la CSG/CRDS si je suis aux États-Unis ? Vous êtes redevable du prélèvement de solidarité à 18,6 % depuis 2025 (taux complet hors UE). Pas de CSG/CRDS au sens strict mais une charge équivalente.
Suis-je soumis à l'exit tax si je quitte la France ? L'exit tax concerne les plus-values latentes sur valeurs mobilières (actions, parts sociales) — pas les biens immobiliers, qui restent imposés en France lors de la cession effective.
Comment payer mon IFI depuis l'étranger ? Par virement bancaire international SEPA ou non-SEPA, ou prélèvement automatique sur compte bancaire français.
Puis-je opter pour le statut LMP en étant non-résident ? Oui, le statut LMNP/LMP s'applique aux non-résidents selon les mêmes règles. L'affiliation SSI est en revanche soumise à des règles spécifiques selon votre régime de sécurité sociale dans le pays de résidence.
À retenir
Revenus locatifs français : imposés à 20 % jusqu'à 29 579 €, 30 % au-delà.
Prélèvements sociaux : 7,5 % UE/EEE/Suisse, 18,6 % hors UE.
IFI à partir de 1,3 M€ de patrimoine immobilier français.
Plus-value : 19 % IR + 7,5 ou 18,6 % PS, exonérations à 22 et 30 ans.
Représentant fiscal obligatoire hors UE pour ventes > 150 000 €.
Régime réel LMNP + amortissement = optimisation centrale.
Conclusion
La fiscalité du propriétaire non-résident est complexe, technique, et l'écart entre une optimisation fine et une déclaration approximative se chiffre en dizaines de milliers d'euros par an. Aurora Conciergerie travaille avec des fiscalistes internationaux spécialisés non-résidents et coordonne pour vous l'ensemble du dispositif fiscal — déclaration française, transmission à votre comptable étranger, suivi annuel, optimisation patrimoniale.
Commentaires